대출 규제 강화와 공급 대책… 내 집 마련 전략 어떻게 바뀌나

정부가 가계부채 증가세를 억제하기 위해 대출 규제를 강화하면서 실수요자의 자금 조달 계획에 차질이 생겼다. 최근 강화된 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 적용으로 대출 한도가 축소됐다. 예를 들어 연 소득 6천만 원인 차주가 수도권 아파트를 구입할 때, 기존 대비 대출 가능 금액이 약 5천만 원 줄어든다. 이는 시중은행 대출 금리 4% 기준, 대출 원금 상환 부담이 줄어드는 효과보다 당장 부족한 잔금을 채우기 위해 신용대출 등 고금리 상품을 이용해야 하는 비용 부담이 커진다는 의미다. 실수요자 입장에서는 주택 매입 가격의 10%에 해당하는 추가 현금을 보유해야 하는 상황이다. 금융위원회 자료에 따르면 이번 규제로 가계대출 증가율을 연간 4% 내외로 관리하겠다는 목표다.

정부의 정책 기조는 대출 문턱을 높이는 동시에 공급 물량을 확대해 시장의 불안을 잠재우는 방향이다. 국토교통부는 수도권 내 그린벨트 해제와 정비사업 속도전을 통해 주택 공급을 늘리겠다고 발표했다. 과거 공급 대책이 장기적인 효과에 치중했다면, 이번 정책은 인허가 절차를 간소화하여 실수요자가 체감하는 공급 시점을 앞당기는 데 집중한다. 경쟁 관계에 있는 민간 건설사들 역시 이 같은 정책 기조에 발맞춰 신규 분양 일정을 조정하고 있다. 다만 공사비 상승으로 인한 분양가 인상 기조는 여전해 수요자들이 겪는 가격 부담은 쉽게 해소되지 않을 전망이다.

전문가들은 정책 변화에 따른 시장의 불확실성이 지속될 것으로 내다본다. 이재윤 부동산 정책 연구위원은 "대출 한도 축소와 공급 확대라는 두 가지 축이 맞물리며 시장의 관망세가 짙어지고 있다"며 "특히 분양가 상한제 적용 단지와 일반 민간 분양 단지 간의 가격 차이가 커지면서 입지별 옥석 가리기가 더욱 중요해진 시점"이라고 진단했다. 대출 규제가 실수요자의 진입 장벽을 높인 만큼, 무리한 대출을 통한 매수보다는 자신의 상환 능력 범위 내에서 자금 계획을 다시 짜야 한다.

향후 부동산 시장은 정책의 실효성이 확인되는 내년 상반기까지 혼조세를 이어갈 가능성이 높다. 독자가 취할 수 있는 현실적인 대응은 자신의 DSR 한도를 은행 창구에서 미리 확인하는 것이다. 대출 한도가 줄어든 만큼 부족한 자금을 조달할 수 있는 저금리 정책금융 상품이나 특례 보금자리론의 활용 가능 여부를 우선적으로 점검해야 한다. 또한 신규 분양 시장에서는 주변 시세 대비 분양가 경쟁력이 확보된 단지를 중심으로 청약 전략을 수립하는 것이 자산 가치를 보전하는 방법이다. 정부의 가계부채 관리 기조는 단기간에 완화되기 어려운 만큼, 현금 흐름을 최우선으로 고려한 보수적 접근이 필요한 시기다.